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业委会未经过半业主同意解聘前期物业公司另聘新物业公司，前期物业公司未撤离小区。业委会向法院提起诉讼，要求前期物业公司排除妨害、撤离小区并办理移交手续。发生在郑州市金牛水岸国际花园业委会与前期物业公司的侵权纠纷，法院一审二审判决驳回业委会的诉讼请求。
街道办事处出具告知书业委会解聘前期物业公司选票未过半
2012年10月1日，河南广源物业管理有限公司（以下简称前期物业公司）与河南金牛置业有限公司签订金牛水岸国际花园前期物业服务合同，合同约定自2012年10月1日起生效。随后，前期物业公司先后与部分业主签订前期物业服务合同。2018年12月8日，金牛水岸国际花园业委会在当地街道办事处进行备案成立。
2019年3月22日，金牛水岸国际花园业委会针对是否与前期物业公司签订协议进行民意调查并公告。同年11月9日、23日、24日，金牛水岸国际花园小区业主进行表决选定新物业公司。
2019年11月25日，业委会向全体业主发出解除与前期物业公司签订的物业服务合同以及需与选定的新的物业公司签订协议的公告。同日，业委会向前期物业公司发布解除《前期物业服务合同》的告知函。
2020年4月30日，当地街道办事处向金牛水岸业委会全体成员出具书面告知书，告知书内容为：2019年11月9日至2019年11月23、24日召开业主大会的表决结果没有达到过半数业主的同意，办事处确认金牛水岸花园业主大会所形成的决议没有达到《物权法》第七十六条规定的“选聘和解聘物业服务企业，应当经专有面积过半数且占总人数过半数业主同意”的标准，因此认为业主大会所形成的决议无效。
前期物业公司未撤离金牛水岸国际花园。
业委会起诉前期物业公司请求法院判决撤离小区办理移交手续
前期物业公司未撤离金牛水岸国际花园后，业委会提起诉讼，请求法院判决前期物业公司排除妨害、撤离小区并移交物业管理用房和地下车库、配电室、水泵房、监控室、电梯等相关设施、场地、场所以及物业服务必需的相关资料。
一审法院审理认为：根据业委会提交的街道办事处出具的《告知书》显示，2019年11月23、24日金牛水岸国际花园小区召开业主大会的表决结果没有达到过半数业主的同意，此次业主大会所形成决议无效，业委会作出的解除前期物业公司《前期物业服务协议》的程序不符合法律规定。业委会要求前期物业公司排除妨害，撤离金牛水岸国际花园及移交物业管理用房和地下车库、配电室、水泵房、监控室、电梯等相关设施、场地、场所、物业服务必需的相关资料（附清单）等诉讼请求不予支持。
一审法院判决驳回业委会的诉讼请求，案件受理费100元，减半收取50元，由业委会负担。
业委会不服一审判决提出上诉二审驳回上诉维持原判
一审法院宣判后，业委会不服提出上诉。业委会上诉称：一审判决认定“根据街道办事处出具的《告知书》认为，小区召开业主大会的表决结果没有达到过半数业主的同意，业委会所形成的决议无效，认定业委会作出的解除前期物业公司《前期物业服务协议》的程序不符合法律规定”事实严重错误。
业委会认为街道办事处无权认定本次业主大会作出的决议无效，只有法院才有权力认定业主大会决议是否有效。街道办事处的《告知书》对业委会不具有约束力。小区业主大会作出的解聘前期物业公司选聘新物业，解除前期物业公司《前期物业服务协议》的决议程序合法有效。
另外，一审判决无视绝大多数业主不同意与前期物业公司继续签订《物业服务协议》的广泛民意，没有解决广大业主和前期物业公司的矛盾，反而更加激化了业委会与前期物业公司之间的矛盾。前期物业公司为达到强行霸占小区物业服务的既得利益，对业委会召开业主大会进行打砸破坏，严重侵犯了广大业主的合法权益。
前期物业公司辩称：业委会组织召开业主大会解聘前期物业公司的决议无效，无权请求前期物业公司履行物业服务合同解除后的有关物业交接义务。业委会和前期物业公司及部分业主之间就召开业主大会所决议事项发生争议，后各方协商一致由街道办事处对本次业主大会所收到的有关表决票进行重新统计审核，街道办事处审核后出具《告知书》。
业委会所提供的部分表决票上的签字非业主本人所签，部分纸质表决票与短信投票重复，此次业主大会有效投票为419票，金牛水岸业主为1747户，本次表决结果未达到过半数业主同意，根据《物权法》第七十六条之规定，此次业主大会所形成决议无效。在一审诉讼程序中，业委会未提交证据证明其依照《业主大会议事规则》中的规定依法通知小区全体业主，按法律规定依法召开了业主大会，并由业主大会作出了有效决议。
根据《物权法》第七十六条之规定，解聘原物业公司、以招标或邀标方式聘用新物业公司等事项应由业主通过业主大会共同决定，不得由业主委员会通过业主或业主大会授权的形式行使。业委会组织召开业主大会的有关程序和表决形式均不符合法律规定，其表决事项未达到全体过半数业主的同意，业委会组织召开业主大会解聘前期物业公司的决议无效，无权请求前期物业公司履行物业服务合同解除后的有关物业交接义务。
街道办事处所作《告知书》属公文书证，根据《物业管理条例》第二十条之规定，街道办事处有权对业委会召开业主大会进行指导和监督，在有关各方对表决结果出现争议后，由各方共同协商确定，由街道办事处对表决票进行重新统计审核。其后，街道办事处以《告知书》的方式将审核结果告知业委会。该《告知书》对业委会不产生行政法上的约束力，但不意味着该《告知书》在民事诉讼中不可作为证据使用。在本案中，该《告知书》属公文书证，其证明效力高于一般书证，且在一审诉讼程序中业委会未提供相反证据对该《告知书》内容予以否认。
二审法院审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
街道办事处出具的《告知书》虽经另案认定属于行政指导范畴，但并不能否定《告知书》的证据效力。该《告知书》作为一级行政机关出具的材料，且街道办事处系经当事人双方及部分业主一致同意，对召开业主大会的相关资料进行审核，在没有充分证据证明其出具的结论存在法定无效事由情况下，其出具的《告知书》载明业主大会表决结果没有达到过半数业主同意的内容应当予以认定，故业委会所作出的解除前期物业公司《前期物业服务协议》于法无据，不予支持。基于该解除协议而衍生的排除妨害等权利主张亦不予支持。
2021年2月7日，二审法院终审判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由业委会负担。
街道办事处出具的告知书业委会不服曾提起诉讼
据公开资料显示，2020年4月30日，当地街道办事处向金牛水岸业委会全体成员出具的书面告知书，业委会不服曾提起过诉讼。
一审法院审理认为：街道办事处于2020年4月30日作出的《告知书》，是基于金牛水岸国际花园小区部分业主与业委会的有关决议发生争议后，为化解矛盾，在征得各方同意的情况下对相关选票进行审核后作出的。街道办事处出具告知书的目的是化解业委会与部分业主及前期物业公司之间的矛盾，并非对有关决议的撤销或者责令限期改正，从性质上来讲告知书属于行政指导范畴，不会对业委会的权利义务产生实际影响。
业委会的起诉不属于人民法院受案范围，一审法院裁定驳回业委会的起诉。业委会不服一审法院的作出的裁定进行上诉，2020年10月26日，二审法院终审判决维持原裁定驳回业委会的上诉。
作者：物业专刊 责任编辑：