作者：智慧人文励政会/吴在权会长
经济发展，归根到底是促进社会的整体福祉。通俗而言，是实现广大市民的安居乐业，长治久安。
2023年12月，全国住房城乡建设工作会议指出，“稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求”。随后，广州市迅即优化调整楼市限购政策，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上住房，不纳入限购范围。新政出台后，广州中心区新盘来访量翻倍增长。香港特区政府亦已于日前对房地产业全面「撤辣」后，整个房地产市场交投均出现了明显的活跃，资金流入市场，楼市动力初现曙光，带动香港经济复苏，估计拉动效应下不难会创造更多就业机会。
更适逢一年一度的全国“两会”正在召开，住房及城乡建设部部长倪虹指出“积极采取措施，增信心、防风险、促转型，会同有关部门出台“认房不用认贷”、降低首付比例和利率、实施支持居民换购住房有关个人所得税政策、降低二手房买卖仲介费等政策工具，指导地方因城施策、一城一策、精准施策稳定市场。”是房地产政策的要点，同样是实现广大市民的安居乐业为目的。
澳门是一个微型的经济体，很长一段时间以来都高度依赖以综合旅游业为龙头的产业。为了长远发展，在配合及善用自身优势条件的基础上，更加上国家的全力支持，澳门特区正积极推动“1+4”多元产业发展。
房地产业及社会发展现况
客观事实澳门自回归以来，特区按澳门基本法、“一国两制”实施资本主义社会制度，以世界旅游休闲中心城市定位，澳门经济增长强劲，居民收入亦水涨船高。因市场发展引入不少外地投资者及资金，以及需要不少劳动力，行业外雇增加，带动了房地产如住房、写字楼、商舖、工厦等，从租赁以至买卖一度活跃。尤以住房方面更因供需曾一度紧张，导致房价高企。特区政府施政为民，希望市民能安居乐业，因而在2011年推出一系列包括增税、限贷等“辣招”以行政措施调控楼市。交投随即开始下降，价格干升。交投量由调控前的每年超过一万五千宗，下跌至过去两年均不足三千宗，是澳门政府四十年有统计纪录以来的最低水准。本澳去年整体住宅及现货住宅楼价指数与2019年疫情爆发前比对，均有不同程度的跌幅。
澳门土地资源有限，城市规划细则及都市更新等仍处于探讨阶段，楼宇兴建行政审批程式虽正在提速，但受新《土地法》影响，导致私人市场新落成楼宇单位数量严重不足。近年来的新动工单位数量明显下滑，未来数年的建成单位量亦将持续下降。以2023年尤甚，新动工单位只有464个，建成楼宇单位更创历史新低，只得254个。
私人楼宇兴建量更屡创新低。反观特区政府兴建公共房屋则超过九万一千多个单位，近年计划及建设的数量尤甚。而且近期特区政府推出的经济房屋也强差人意，值得思考。故此特区政府宜及时因应市场变化作出调整，而非用公共房屋去取代私人市场应有的发展份额。保持公屋与私楼的平衡发展应作出更全面的分析及研究，并需要按市场、居民购买力、经济环境等多方因素来取得公、私市场平衡发展。
去年底位于氹仔的“BT8”及“BT9a”两幅土地拍卖。若按上表落成单位的稀少推论，拍卖本应炽热，但结果大相径庭，前者流标，后者仅收一份标书。特区政府在房地产市场淡静、卖地流标、楼价呈跌势等多个因素下，宣布今年1月1日俗称「减辣」，但实质只免去第二套房5%的取得印花税，郤又把低价楼贷款成数返过来调严紧只得七成，达不到真正「减辣」本意。经过三年疫情，新经济模式已逐渐形成。房地产业界如堕云雾、前途渺茫!
银行金融业状况
2020年澳门银行公会在金融管理局的支持及鼓励下发出公告指，考虑到新型肺炎疫情对澳门各行各业、澳门居民在经济上所带来的影响，有经济困难的按揭个人及商业客户可仅向银行缴付利息，而暂停偿还本金，以纾缓每月供款压力。据金融管理局在回复立法议员书面质询表示，截至2022年10月底，银行业界累计批出“还息但暂停还本”10,900多宗物业按揭，或适当延长还款年期的申请，涉及贷款额逾760亿元。同时批出中小企业调整还款计划的申请700多宗，涉及贷款额超过130亿元，相关措施将延长至今年12月31日。这种状况及问题是否值得行政当局慎思，以及社会大众认真关注。
今年以来，居民就业收入相对有一定差距，旅游业大环境虽然逐步复苏向好，但因复苏点不平衡，至令不少民生区及不少行业经营环境情况每下，因而影响现金流紧张，至令先前有了借贷便衍生还贷能力欠佳、脱期等。有条件有物业的中小企着急于出售套现还贷及维持经营支撑生存，但却受现“辣招”防碍。澳门经济持续复苏，但复苏层面未普及，居民、企业复苏情况不一。据金融管理局数据显示，澳门特别行政区的不良贷款比率2020年及2021年为0.3%至0.4%，但从2021年12月起则持续上升，到2024年1月已达至3.9%，涉及金额超过427亿澳门元。倘楼房价格持续下跌，便会衍生不少负资产,且整体房地产按揭还款能力进一步呈弱、拖欠情况等风险相对变数加重，银行业的资产质素将会受影响，带来一定风险，需要密切关注。
澳门特区中小企数量占比高达99.2%，假若有企业倒闭将可能会造成职工失业，乃至引发其供应商、销售商等相关企业的连锁，对本澳的经济复苏、失业率等均产生极消极影响。
房地产行业影响经济恢复、民生就业和金融风险。又因其既有使用及投资双属性，基础性、特殊性和带动性等在社会经济发展中占有绝对的重要地位，关乎经济及民生，不容忽视，更对澳门“1+4”产业经济适度多元化发展起积极推动作用。房地产行业活跃能拉动其他产业，如房地产市场持续疲软，将对上、下游超过100多个其他产业造成重大的冲击和负面影响。
然而，在百年未有之大变局下，近年来全球经济均面对困难，以至于来澳投资及消费有所下降，再加上各种政策措施限制，使得投资者是否投资澳门变得更加审慎。近期，邻近地区全面撤辣取消房地产所有不适时的管理措施，尤其是取消各类房地产相关的印花税等等，马上增加了投资者的投资信心，楼市交投短时间内便快速增长，显示撤销不合时宜的税务措施等，确实有助于提振市场信心，带动投资乃至消费。
再从另一方面分析中央全面深化改革委员会第四次会议提出：“要继续抓好有利于扩大内需、优化结构、提振信心、保障民生、防范化解风险的改革举措，集中解决最关键、最迫切的问题”的精神，我们需要认真探讨回归到自由市场的资源配置模式，从而提振市场信心，相信有助及更有效的推动“1+4”多元产业发展。
在推动多元产业上，我们需要再次强调，应该回归到最基本的生产要素、逻辑与规律上。首先，“1+4”多元产业的发展，需要得到各种软硬体的配套及支援，而房地产所承担的功能便是这一体现。比如要发展中医药大健康产业，实验室、生产线等都需要厂房等不动产。再如发展会展商贸和文化体育等，同样需要相应的展览场所、文化体育设施以供使用。而产业所赖以发展的人才、人力资源等所需的住宿、娱乐休闲等，同样需要房地产的支援配合，否则可谓只属空谈。
另一方面，市场投资者是趋利避害的，只有投资具盈利性才能带动要素流动，促进经济活力。施加特别印花税等措施，显然是加重市场投资者的成本，变相打击投资者的投资信心，从而导致类似多米诺骨牌的效应。只有从源头上改变这一情况，才能带动整体市场的信心。
当然，无论是投资还是消费，根本核心在于市场需求。“1+4”多元产业的发展，需要有市场环境，而市场的核心是消费，核心更是人口。倘若缺乏足够的消费市场，便难以吸引足够投资，也难以带动消费。故此，积极的人口政策，尤其是增加人力资源，吸引人才，是多元产业发展的必不可少的要素与条件。为此，邻近地区乃至新加坡、日本等地都迅速推出,及不断优化重推相应的人才引进或者投资居留制度。
故此，本人认为，澳门特区要发展“1+4”多元产业发展，建设“一中心、一平台、一基地”，则需要多层面、多领域的政策措施配合，尤其要善用好房地产这一政策，以及完善人口政策、扩大内需等协同方可，才能做到事半功倍，真正打造可持续发展的适度多元经济。
因此，为支持房地产业及“1+4”多元产业发展，本人建议以四个积极而行;
积极继续善用好澳门“一国两制”的优势与条件，积极融入国家发展大局，配合两会的号召，以“新资生产力”精神为指导，做好传统优势产业，尤其做强做优综合旅游休闲业。
积极考虑即时完善对已办投资居留个案落实处理及优化延续。重开置业居留的政策措施，研究细分尤以配合“1+4”多元产业发展的投资。与及拟订以商业、厂厦等置业居留，以多管齐下吸引更多投资者及人才，积极带动本澳人口、人才增长。大力配合“1+4”产业发展产生之绩效。
积极研讨本澳高等院校的外地大学生优才留澳就业发展的可能性与方案，以拓充澳门多元人才队伍，有助增加生产力，助力多元产业发展并稀释人口老龄化起扶助作用。
积极完善房地产相关法律制度及税制，尤其涉及土地管理、房地产仲介、特别印花税等相关问题。全面撤销所有“辣招”措施，回复与时俱进之惠民政策。尤其是增加投资者信心，协助房地产中小微企生存，为特区经济“1+4”产业多元发展而努力。
相信特区政府科学施政，善用“一国两制”优势及各种有利条件，发挥自由市场的资源配置及提振市场信心，积极从善如流，在中央政府及广大市民的支持下，一定能够真正推动房地产健康发展以及“1+4”产业多元发展，促进社会和谐，市民安居乐业，使“一国两制”行稳致远。以上实为一己愚见，愿能收抛砖引玉之效。
作者：智慧人文励政会/吴在权会长
编审：刘鑫闻 王正义
责任编辑：孙业腾 赵道远
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