“小”物业关乎“大”民生，物业纠纷是涉及物业服务企业及业主切身利益的民生大事，更是一项牵涉主体众多、法律关系复杂、持续时间长的综合社会治理活动。近年来，碧江法院积极作为、主动服务、阵地前移，杜绝就案办案，按照力求从案件的源头找原因、想对策的思路，全力从源头预防化解物业合同矛盾纠纷，更深层次的践行“司法为民”的理念，积极探索物业服务合同纠纷诉源治理新思路。
1、加强房地产行业监管，强化物业源头管理，杜绝房开公司“带病”交付
在新楼盘建设初期，通过司法建议专题座谈会的形式，与住建、自然资源等部门协作配合，要求建设单位配套完善相关物业设施设备，保证房屋质量，按时交房办证，并缴纳保证金，明确质保期限。在物业承接查验时，由社区、物业公司、业主及第三方机构共同参与物业设施设备移交，坚决杜绝“带病”交付。对于老旧小区，在街道（乡、镇）的主导下，由各小区负责对本小区的物业设施设备自主改造升级，物业公司予以配合，提高小区生活品质。
2、加强物业行业监管，强化物业服务管理，杜绝物业公司恶性竞争
将物业企业资质管理、前期物业招投标管理、物业企业日常动态监管、维修基金管理使用等市级监管事项下放到区（县），由区（县）作为物业监管责任主体，明确物业管理工作专门机构，制定不同类型物业服务标准和规范，确定物业公司和业主的权利义务；完善物业公司选聘制度，探索物业服务履约保证金制度；健全物业公司退出机制，监督物业公司做好物业项目交接工作；开展物业公司信用等级评定工作，强化评定成果运用，淘汰评定等级较低的物业公司；制定物业行业规范，杜绝物业公司恶性竞争；同时加大执法力度，对小区违章搭建、住改商、侵占公共部位、破坏公共绿地等突出问题坚决查处。
3、加强业主委员会监督，引导业委会依法行事，杜绝业主有问题投诉无门
街道（乡、镇）引导选好业委会，充分发挥业委会作用，对暂不具备条件成立业委会的小区，由社区暂时代行业委会相关管理职能并向业主公示；加强基层组织建设，在具备条件的小区成立党支部，实现业主自治和党员先锋作用的良性互动。强化业委会经费保障，用小区公共收益和在物业费中提取一定比例资金作为业委会办公经费及业主委会委员工作补助，调动业委会委员们的工作积极性；建立业委会委员诚信档案，由业主和社区对业委会履职进行监督。明确业委会的职责，特别是公共收益管理职责和协调处理业主与物业公司纠纷的职责必须详实明确；业委会解决不好的纠纷，及时引导业主和物业公司依次向社区、物业纠纷人民调解委员会、街道（乡、镇）办事处、区物业纠纷调委会或人民法院寻求处理，形成业主自治调解、人民调解、行政调解、司法调解的物业纠纷化解体系，以节约行政司法资源。
4、健全物业调委会组织，强化调解会调解力量，全力提高物业纠纷诉前化解成功率
在碧江法院的推动下，碧江住建局牵头成立了铜仁市碧江区物业纠纷人民调解委员会（以下简称区物业纠纷调委会）及城区7个街道办事处物业纠纷人民调解委员会（以下简称7个街道物业纠纷调委会）；区物业纠纷调委会调解员由碧江住建局工作人员、碧江法院推荐人员、碧江住建局顾问律所律师等担任，调解室设在碧江住建局（原三江茶楼）；7个街道物业纠纷调委会调解员由各街道工作人员及各街道辖区社区干部、各街道顾问律师等担任，调解室设在各街道办事处；碧江法院在碧江住建局（原三江茶楼）设立“铜仁市碧江区物业纠纷法官工作站”，明确专业法官联系指导全区物业纠纷调解工作；调委会运行经费由碧江住建局、各街道办事处负责，调解员补贴按照规定通过区司法局向区财政申报。另外，碧江法院通过示范判决加支付令的形式快速处理调处不成的物业纠纷，使得物业企业能够快速收取物业服务费，有效避免了“业主不交物业费，物业企业降低服务质量，更多业主不交物业费，物业企业更加降低服务质量”的恶性循环。
5、开展指导与培训，提高调解人员素质，搜集整理调解资料
在调解纠纷的同时，该院立案庭充分发挥自身专业优势，积极开展人民调解员培训工作，讲授相关物业管理法律法规，传授调解经验、方法与技巧，对提高广大人民调解员调解技能发挥了积极作用。搜集整理来自调解一线的调解案例、调解故事、调解经验等宝贵调解资料，以案说法，以案授课，对提升调解员的调解水平起到了较好作用，也为调查研究提供了一手资料；在解纷中总结调解工作经验，分析研究物业管理纠纷成因，为物业纠纷的化解和领导决策提供重要参考。
6、提升矛盾纠纷诉源治理水平，提供物业服务纠纷化解质效
在化解物业服务纠纷案件中始终以诉源治理为抓手，积极探索多元解纷机制新思路、新方法，加强与司法局、街道办事处、社区等各部门的联动，畅通业主、物业服务企业的诉求表达渠道，努力将纠纷化解在诉前，积极推进物业纠纷多元化解；继续增强大局意识和服务意识，把优化营商环境作为服务经济发展的契合点和落脚点，不断优化诉讼服务品质，助力提升辖区内物业服务水平，努力为人民群众营造和谐、舒适、幸福的安居环境。
7、加强宣传、引导与排查，将物业纠纷化解在萌芽状态
该院积极指导各调解组织、各社区开展物业管理知识专项宣传、送达进小区、法律咨询及发放物业宣传手册等，在物业管理公司和广大业主中间普及物业管理相关法律知识，提高物业管理公司依法经营和广大业主的依法维权意识。该院通过在街道办事处设立物业纠纷调解委员会，开展物业纠纷矛盾排查、法律咨询、法治宣传，送法进社区，指导基层自治组织成员和人民调解员开展矛盾纠纷调处、法治宣传等工作，加强了宣传、引导与排查，对将物业纠纷化解在萌芽状态起到了积极有效的作用。
作者：碧江区法院 责任编辑：