业委会作为物业小区自治组织，在发挥基层组织社会治理方面扮演着重要的角色。但也有部分的业委会违法、违规，引发纠纷与问题，成为社会的热点议题。从现实情况来观察，业委会规范化运作还有一段距离要走。目前，小区业委会成立比率相比以前有了较大的提高，但业委会运行不规范，成员素质良莠不齐，部分小区业委会成员动机不纯，极小部分业委会成员贪赃枉法，影响了小区业委会的正常运作，偏离了业委会代表物业小区全体业主合法权益的轨道，侵害、损害了业主共同利益，甚至对小区业主造成伤害，影响了小区的和谐、稳定，也给构建和谐社会，建设美丽社区带来了负面的作用。
为突破该瓶颈，组织成立地方业主委员会协会是行之有效的方法之一，通过协会发挥党建引领、专业指导、业委会自律、社会监督等方面的作用，促进小区业委会健康运作。2020年3月1日起施行的《淮安市住宅物业管理条例》，是全国第一部提倡成立业委会协会的地方性物业管理条例。
业主大会、业委会运作存在的问题
业主大会、业委会组建难，成立和运作不够规范。一是相应物业管理法规对业主大会和业委会的组织成立手续繁杂。二是部分小区业主相互之间不熟悉，配合成立业委会的意愿不高。真正有威望有能力又有时间，真心实意想为业主办事的人不好找。三是缺少有效监督。部分业委会被个别业主成员把持，不能站在公正的立场与物业管理企业平等对话、交流，甚至谋取私利。
部分业主成员的文化水平和自身素养相对不高，对小区物业管理工作的理解较为简单片面，漠视相关法规和合同约定。部分业委会在收费标准、服务标准、特定事宜上与物业企业存在较大争议。
当前，业委会成员构成中存在着一种不好的倾向，即相当一部分动机不纯的人员想方设法进入业委会，想通过业委会的影响力与所谓的“权力”来达到个人目的：一是混进有报复心理的人员，他们本身长期拖欠物业服务费，只享受服务，不尽义务，与物业企业作对，无端挑起是非，往往将和谐的小区搞得鸡犬不宁；二是一心想要索取相关好处或要求减免物业服务费用；三是看中物业小区经营的利益，想私分小区公共收益或想在物业管理公司获得一份薪水；四是充当其他不正当物业公司“卧底”，与外围专抢“二手盘”的物业公司勾结，煽动小区业主炒掉现任物管，再暗箱操作选中其背后主使。目前在部分地区，有些物业企业为了快速扩张，使用非合规的手段在物业服务市场上大肆抢盘，这些专职抢盘的物业服务企业对业委会承诺，只要配合抢盘成功，小区物业费收入的利润与业委会成员四六分成，甚至大额向业委会成员行贿，给业委会主任买车；有的业委会主任，在小区物业服务合同即将到期重新选聘物业服务企业时提出要求，任何一家欲接盘的物业公司见面就得收取5万元所谓的“见面费”。
业委会协会的作用
发挥业委会协会的党建引领作用。从先进城市的经验来看，业委会作用发挥得如何，很大程度上决定了物业管理水平的高低和物业事务矛盾纠纷的数量。成立业委会协会，将在源头上解决该问题。在业委会协会建立党组织，发挥党建引领作用，将党的建设向业委会组织方面延伸，创新工作思路与模式，引导、规范业委会健康运作。
发挥业委会协会的监督、指导作用。通过业委会协会，加强对小区业委会的指导，引入信息化，建设好“业主决策”电子投票平台，积极推动更多小区通过成立业主大会实现自我管理。积极承办政府授权的业委会培训教育、达标考核及评选优秀业委会、物业管理小区考核等工作，探索建立业委会管理长效运行机制，为政府完善社区治理政策、消除“三无”小区提供新思路、新模式。此外，通过协会出台业委会操作、运作、监管等相关指导性文件，以及实际的监督、指导，对业委会不法行为进行社会谴责，根治业委会腐败。
发挥业委会协会优势，组织培训，协助成立业委会，规范业委会操作。通过办培训班，协会定期组织业委会成员进行物业管理知识培训，普及物业管理专业知识，培养大批社区治理精英人士，为将来更多业委会的成立及工作的有序开展储备了人力资源。帮助业委会成员履行好角色，组织业委会成员学习相关的法律法规，学习相关的物业管理知识与物业服务的基本运作，搞懂物业管理事务常识，弄清成立业委会的程序与步骤，了解业委会的业务工作，熟悉业委会的权利与义务，改变业委会不该管理的事情乱管，自己分内应该管理的工作不管或管不好的现状。
发挥业委会协会行业自律的作用，降低业委会成员犯罪与违法的几率。一个大型的物业小区往往有好几千甚至几万人口，若业委会不发挥作用，或违规操作，那么造成的问题往往会酿成社会热点。因此，发挥业委会协会的行业自律作用，来约束业委会的行为，消除和预防业委会成员的不法行为，保障业主的共同利益。
业主参与物业小区管理意识的高低，业委会的正规化有效运转，很大程度上决定了城市的物业管理水平。作为新生事物，业委会协会的成立，意味着业委会有了行业组织，将有效衔接政府、社区居委会、小区业委会和物业企业等关联方，协助政府完善社区综合治理。业委会协会在指导和推动物业小区组建业委会并健康运行方面，可以发挥积极作用，也将在一定程度上约束业委会的行为，使其正确行使职责，履行义务。
作者：涂启斌 黄永发 责任编辑：